Momsreglerna ska få mindre betydelse för vem som kan hyra en lokal. FAR vill därför utvidga möjligheten till frivillig beskattning vid fastighetsuthyrning. Det skulle ge enklare och mer förutsebara regler och minska risken för att momsen påverkar fastighetsägares val av hyresgäst.
FAR har lämnat synpunkter på betänkandet Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (SOU 2026:24). FAR delar inte utredningens bedömning att reglerna om frivillig beskattning vid uthyrning bör lämnas oförändrade. I stället vill FAR att möjligheten utvidgas så att den inte längre är beroende av vilken verksamhet hyresgästen bedriver.
Moms ska inte styra valet av hyresgäst
I dag påverkas möjligheten till frivillig beskattning bland annat av vilken verksamhet hyresgästen bedriver. Det kan ge fastighetsägaren ekonomiska incitament att välja en hyresgäst vars verksamhet möjliggör frivillig beskattning.
FAR vill i stället att frivillig beskattning ska kunna användas oberoende av hyresgästens verksamhet. Michael Johansson, ordförande i FAR remissgrupp – Skatt och partner på KPMG, ser tydliga nackdelar med dagens regler.
– Dagens regler skapar onödig administration och osäkerhet och kan dessutom påverka fastighetsägarens val av hyresgäst. Det medför i sin tur ett ineffektivt resursutnyttjande. Om kopplingen till hyresgästens verksamhet tas bort får vi enklare och mer neutrala regler, samtidigt som fler företag kan få tillgång till lämpliga lokaler.
Utredningen pekar samtidigt på risken för ökade kostnader för hyresgäster som helt saknar avdragsrätt. FAR anser att den risken behöver vägas mot fördelarna med en utvidgning. FAR vill också att det ska bli lättare att låta den frivilliga beskattningen upphöra om förutsättningarna förändras.
Emil Frennberg, momsspecialist och Director på Deloitte, har skrivit huvuddelen av FAR remissvar. Han framhåller att konsekvenserna för hyresgäster utan avdragsrätt måste ses i ett bredare perspektiv.
– Vi är medvetna om att en utvidgning kan öka kostnaderna för vissa hyresgäster. Men alternativet kan vara att de inte får tillgång till lokalen alls. Risken för ökade kostnader för vissa hyresgäster måste därför vägas mot minskat regelkrångel och ökade möjligheter för alla typer av hyresgäster att hyra ändamålsenliga lokaler. FAR anser att det bör finnas bättre och mindre neutralitetsstörande sätt att kompensera hyresgäster utan avdragsrätt för moms.
Förslaget om fastighetsöverlåtelser behöver ändras
Även reglerna vid överlåtelse av fastigheter behöver förändras. FAR delar utredningens bedömning att de svenska justeringsreglerna måste anpassas efter EU-domstolens dom i Sögård Fastigheter.
FAR ser frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelser, tillsammans med omvänd betalningsskyldighet, som en lämplig utgångspunkt. Men förslaget bör inte genomföras oförändrat.
– Det bör vara möjligt att använda frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelser i större utsträckning än förslaget medger, till exempel genom att det kategoriska förbudet för fastigheter som innehåller stadigvarande bostad slopas. Nuvarande förslag riskerar också att skapa betydande investeringsmomsbelopp vid varje ny överlåtelse. Reglerna behöver därför utformas så att de inte skapar onödigt hög investeringsmoms och därmed leder till ytterligare inlåsning och kumulativ moms, säger Emil Frennberg.
Uthyrning och överlåtelse måste hanteras tillsammans
FAR anser att reglerna för uthyrning och överlåtelse måste reformeras tillsammans. FAR vill därför att frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelser kombineras med en utvidgad möjlighet till frivillig beskattning vid uthyrning.
Michael Johansson betonar att de båda delarna av regelverket behöver ses som en helhet.
– Reglerna för uthyrning och överlåtelse hänger nära samman och måste reformeras tillsammans. Annars riskerar de nya överlåtelsereglerna att förstärka incitamenten att välja bort hyresgäster utan avdragsrätt och förvärra problemen med dold moms och bristande neutralitet.
FAR:s viktigaste synpunkter i remissvaret
I remissvaret lyfter FAR ett stort antal frågor som behöver hanteras i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Bland annat anser FAR att:
- frivillig beskattning vid uthyrning bör kunna användas oberoende av vilken verksamhet hyresgästen bedriver
- en utvidgning bör kombineras med bättre möjligheter att låta den frivilliga beskattningen upphöra
- reglerna för uthyrning i flera led och frivillig beskattning under uppförandeskede bör ses över
- förhållandet mellan de nya justeringsreglerna och reglerna om verksamhetsöverlåtelser behöver klargöras
- möjligheten att i vissa situationer avstå från justering bör analyseras vidare
- det bör undersökas om rätten till positiv justering kan överföras till en ny ägare
- konsekvenserna av att ett nytt justeringsbelopp baseras på fastighetens hela överlåtelsevärde behöver begränsas
- reglerna för uthyrning och överlåtelse av fastigheter bör reformeras samlat
- begränsningen för fastigheter som till någon del innehåller stadigvarande bostäder bör omprövas
- tidpunkterna för frivillig beskattning, avdragsrätt och omvänd betalningsskyldighet behöver förtydligas och samordnas bättre
- reglerna behöver ses över även för hyres- och bostadsrätter
- särskilda lösningar behöver övervägas för kommunal infrastruktur, transportköp och andra kortvariga fastighetsinnehav
- generösa övergångsbestämmelser bör införas för investeringar som har gjorts före de nya reglernas ikraftträdande.
