Högsäsongen för årsbokslut och upprättande av årsredovisningar i bostadsrättsföreningar är i gång och frågan om klassificering av skulder och hur revisorn bör agera är högaktuell.
För oss på FAR är det viktigt att sprida kunskap, så att branschen kan ta ett steg närmare att skapa en enhetlig rapportering, vilket underlättar för till exempel en bostadsköpare vid jämförelser och beslut.
Ekonomisk information behöver vara tillförlitlig och jämförbar
Att köpa eller sälja en bostadsrätt är ofta en av de största affärer en privatperson gör och köparen behöver ofta grunda sitt beslut på ett samlat intryck från en visning och den ekonomiska informationen om bostadsrättsföreningen som finns tillgänglig.
Bostadsrättsföreningens ekonomi påverkar medlemmarna och att äga en bostadsrätt innebär också att vara med och ansvara för en del av helheten. Därför är det viktigt att den ekonomiska informationen är tillförlitlig och jämförbar för användaren och här ser jag att vi som bransch har en möjlighet att hjälpa till.
RevU ger vägledning och skapar praxis
I en bostadsrättsförening är skulder till kreditinstitut ofta en av de största posterna i balansräkningen och därför är redovisningen av denna post av stor vikt.
FAR har noterat att det ofta skiljer sig i redovisningen och klassificeringen av bostadsrättsföreningarnas skulder till kreditinstitut och hur revisorer har hanterat denna fråga. FAR publicerade därför förra året ett uttalande, RevU 18, om revisorns agerande. Det är en vägledning som bidrar till att skapa en enhetlig praxis som är i linje med god redovisningssed i Sverige.
Revisorn har alltså möjlighet att hjälpa föreningen genom att verka för att skulder bokförs på ett korrekt sätt, vilket gör det enklare att skapa enhetliga årsredovisningar mellan bostadsrättsföreningar.
Nyckeltal redovisas på olika sätt
För posten skulder till kreditinstitut kan det bli en stor skillnad på ett vanligt nyckeltal som belåning per kvadratmeter, beroende på om det beräknas som Långfristiga skulder/ Total bostadsyta eller Totala skulder till kreditinstitut/ Total bostadsyta. Ett annat nyckeltal som kan påverkas är Likviditet, det vill säga föreningens förmåga att betala kortfristiga skulder vilket beräknas som Omsättningstillgångar/ Kortfristiga skulder.
Redovisning av kortfristiga skulder i K2
God redovisningssed för bostadsrättsföreningar i Sverige styrs av regelverken K2 och K3. I K2 är en skuld som ska betalas inom tolv månader att anse som kortfristig. Men det anges också att checkräkningskrediter, som, trots att de ska betalas inom tolv månader efter balansdagen, är undantagna från denna regel. Checkräkningskrediter ska normalt redovisas som långfristig skuld om det är troligt att krediten förnyas och kommer att utnyttjas efter förfallodagen.
Felaktig tolkning av undantag
Kanske är det så att undantaget för checkräkningskrediter felaktigt tolkats som att det kan gälla analogt för de skulder som en bostadsrättsförening har till banken. Det vill säga, att föreningens lånevillkor förvisso förfaller inom tolv månader, men att det har setts som sannolikt att lånet kommer förnyas av banken och i praktiken inte kommer förfalla till betalning. Men dessa skulder ska alltså, till skillnad från checkräkningskrediter, redovisas som kortfristig skuld.
Redovisning av kortfristiga skulder i K3
För bostadsrättsföreningar som tillämpar K3 går det att läsa i punkt 4.7 och i RedR 1, att en skuld ska klassificeras som kortfristig bland annat om skulden förfaller till betalning inom tolv månader eller om det inte finns en ovillkorad rätt för föreningen att senarelägga skuldens reglering med minst tolv månader efter balansdagen.
FAR:s tolkning av det som står i K3 är, att vid bedömning om skulden förfaller till betalning inom ett år är utgångspunkterna för bedömningen villkor för återbetalning och amorteringsplan. En eventuell omförhandling av räntevillkoren behöver inte beaktas.
Omförhandling efter balansdagen ska inte beaktas
Vid bedömning av om föreningen har ovillkorad rätt att senarelägga skuldens reglering med minst tolv månader efter balansdagen är det FAR:s bedömning att det faktum att föreningen efter balansdagen har omförhandlat lånet så att det på nytt blir en långfristig skuld inte ska beaktas. Det utgör i sådana fall en händelse efter balansdagen som föreningen endast kan upplysa om.
Hur kan revisorn fastställa förfallodag?
Men, de frågor FAR får i medlemsrådgivningen tyder på att det i praktiken kan vara lite svårare än i teorin. Vi har förstått att det ofta uppstår diskussioner kring vad som ska räknas som förfallodag. Hur ska då revisorn tänka och agera när kunden säger att villkorsändringsdatum inte är detsamma som förfallodatum?
Som underlag till lånen har revisorn normalt sett ett engagemangsbesked där nästa villkorsändringsdag går att utläsa. I de fall nästa villkorändringsdatum ligger längre fram än tolv månader efter räkenskapsårets slut är det möjligt att utgå från att lånet kan redovisas som långfristigt.
I de fall nästa villkorändringsdatum ligger tidigare än tolv månader efter räkenskapsårets slut bör revisorn utgå från att det är en kortfristig skuld (i enlighet med villkorsändring) om inte bostadsrättsföreningen kan påvisa annat med underlag.
Vid felaktig klassificering ska revisorn agera
Om bostadsrättsföreningen inte kan presentera underlag som visar att skulden är långfristig, det vill säga ett bindande avtal om att föreningen har ovillkorad rätt gentemot banken att reglera skulden senare än tolv månader efter balansdagen, bör revisorn verka för att bostadsrättsföreningen klassificerar skulden som kortfristig i sin årsredovisning. Om det inte sker behöver revisorn fundera på hur det påverkar rapporteringen.
Ett klassificeringsfel som överstiger den övergripande väsentligheten resulterar i att revisorn behöver uttala sig med reservation om årsredovisningen och avstyrka fastställandet av balansräkningen i enlighet med RevU 18.
Tryggare bostadsrätt
Läs också gärna vad min kollega Sara Lissdaniels skriver om FAR:s remisssvar på Promemorian Tryggare bostadsrätt, där vikten av en enhetlig praxis lyfts fram: ”En av förutsättningarna för ett stärkt konsumentskydd är att årsredovisningar i bostadsrättsföreningar innehåller tillräcklig och relevant information samt jämförbara upplysningar i och mellan bostadsrättsföreningar.”
