Frivillig skattskyldighet för moms på hyror – så undviker du dyra fallgropar

När kan moms debiteras på hyran och hur kan man dra av ingående moms som fastighetsägare? Frågorna är inte helt lätta och otydliga gränsdragningar kan leda till kostsamma fel. FAR hjälper dig att undvika de vanligaste fallgroparna.

Generellt ska den som hyr ut en lokal eller fastighet inte ta ut moms på hyran. En privatperson som hyr ut sin bostad till en annan privatperson kan alltså inte debitera moms, och då inte heller få avdrag för ingående moms på kostnader. Men det finns situationer där till exempel fastighetsägare och hyresgäster kan vara frivilligt skattskyldiga och på så sätt bedriva momspliktig uthyrningsverksamhet. Då gäller det att ha koll på villkoren.

Jan Kleerup, Erlegal

Man ska veta vad man gör då man gör sin deklaration. Det kan till exempel vara bra att skicka med ett underlag för större investeringar som gjorts i fastigheten. Många fallgropar gå att undvika om känner till dem på förhand

– Förutsättningarna för momspliktig uthyrning är först och främst att hyresgästen i fråga bedriver momspliktig verksamhet i lokalerna. Det säkerställs genom att hyresgästen i hyreskontraktet uppger att man är momspliktig, säger Jan Kleerup, skattejurist på Erlegal och föreläsare på flera av FAR:s utbildningar inom fastigheter.

Momspliktig hyresuthyrning

I många fall är en momspliktig uthyrning också att föredra för hyresvärden.

– Har hyresgästen inte momspliktig verksamhet kan man inte heller ta ut moms på hyran. Då får man inte avdrag på moms för kostnader kopplade till uthyrningen, som till exempel renoveringar. Komplicerat blir det också om hyresvärden har både momspliktiga och icke momspliktiga hyresgäster. Då måste hyresvärden i stället fördela momsen för kostnader som uppstår i samband med fastigheten – och det kan vara en invecklad process.

Det här är något som också kan få konsekvenser för hyresgästen, menar Jan Kleerup.

– Tyvärr leder detta ofta till att hyresvärdar inte vill ha momsfria hyresgäster i sina lokaler. Det gör att bland annat ideella föreningar, som inte betalar moms, får svårt att hitta hyreslokaler centralt, säger Jan Kleerup.

Fel kan bli dyrt

Jan Kleerup har själv många års erfarenhet av skatterådgivning och momsfrågor inom fastighetsbranschen. Enligt honom är systemet för frivillig skattskyldighet komplicerat och många av gränsdragningarna oklara. Och att göra fel kan bli en dyr historia.

– ­Det kan bli väldiga konsekvenser. Om man gjort fel i flera år kan man behöva betala tillbaka momsen för de åren, plus ett skattetillägg. Handlar det om en ny lokal kan man dessutom bli skyldig att återinföra delar av investeringsmomsen för lokalen, säger han.

Försiktighet och noggrannhet är hans rekommendation för den som ska momsdeklarera frivillig skattskyldighet.

– Man ska veta vad man gör i sin deklaration. I deklarationen kan det också vara bra att skicka med ett underlag för större investeringar som gjorts i fastigheten. Många fallgropar går att undvika om känner till dem på förhand, säger Jan Kleerup.

Momspliktig uthyrning - 3 vanliga fallgropar

1. Delade lokaler

Lokalens utformning påverkar hyresvärdens förutsättningar att hyra ut med moms. Om fler aktörer delar på en gemensam ytan, utan rumsindelning, får fastighetsägaren inte ta ut moms för lokalhyran för var och en av hyresgästerna. För att få göra det krävs det att ytan är indelad. Detta gäller dock inte exempelvis coworkingutrymmen.

– Att betala en medlemsavgift till en aktör för att arbeta på ett gemensamt coworkingutrymme räknas inte som hyra av lokal, utan där anses numera övriga momspliktiga tjänster var det dominerande inslaget och då blir hela ersättningen momspliktig, säger Jan Kleerup.

2. Byte av hyresgäst från momspliktig till icke-momspliktig

En annan fallgrop finns i bytet av hyresgäst från momspliktig aktör till en icke momspliktig aktör. Om du renoverar lägenheten i och med bytet får du inte dra av moms på arbetet.

− Har du däremot ingen ny hyresgäst vid utförande att renoveringen och den tidigare hyresgästen var momspliktig får momsen på arbetet dras av, säger Jan Kleerup.

3. Lokalen uthyrd i max tre led

Det gäller också att ha koll på i hur många led lokalen hyrs ut. För att kunna tillämpa den frivilliga skattskyldigheten får lokalen max hyras ut i tre led.

– ­Det är bra att ha med sig att det också ur denna aspekt är viktigt att ha koll på uthyrningen och i hur många led som lokalen hyrs ut. Om det i något led hyrs utan moms drabbas fastighetsägaren av detta och blir återbetalningsskyldig för tidigare avdragen moms, poängterar Jan Kleerup.

Vad är frivillig skattskyldighet?

Frivillig skattskyldighet innebär att du som uthyrare lägger moms på hyran för lokaler som omfattas av den frivilliga skattskyldigheten. I gengäld får du göra avdrag för den ingående momsen på kostnaderna för uthyrningen av dessa lokaler. Din hyresgäst får enligt mervärdesskattelagens allmänna regler dra av den moms du tar ut på hyran.

För att kunna bli frivilligt skattskyldig ska du vara fastighetsägare, bostadsrättshavare, förstahands- eller andrahandshyresgäst och hyra ut eller på annat sätt upplåta butikslokaler, kontorslokaler, industrilokaler med mera eller hela byggnader till hyresgäst som stadigvarande använder lokalen eller fastigheten i momspliktig verksamhet.

Källa: Skatteverket

Aktuella kurser

  • Fastighetsdagen En utbildningsdag för dig som jobbar med/i företag inom bygg- och fastighetsbranschen. Du blir uppdaterad om det senaste inom skatt, moms och redovisning för fastighetsbranschen. Du får också träffa de främsta experterna och får svar på dina frågor. Nya lagförslag och ställningstaganden Lyssna till experter Tolkningar av rättsfall Kommande nyheter
  • Fastighetsmoms Under kursen fokuserar vi på moms för fastigheter och hur det påverkar din momsredovisning i praktiken. Du får såväl grundprinciperna för beskattningen som praktiska problemlösningar i olika typfall.
  • Fastighetsmoms I denna onlinekurs får du kunskap om allt som rör moms på fastigheter inklusive de senaste rättsfallen, såväl i Sverige som ifrån EU-domstolen, samt aktuella skrivelser och ställningstaganden från Skatteverket.
  • God redovisningssed i fastighetsföretag Kursen ger dig en övergripande bild av vad som är god redovisningssed för fastighetsbolag. Vi går igenom alla väsentliga områden som är specifika för fastighetsbolag och beskriver vilka olika regelsystem som finns, med koncentration på svensk redovisningssed. De olika regelsystemen ger i hög grad olika redovisning. Kursen utgår från K3 men jämför också med K2 och K4 (IFRS).
  • Kvalificerade skattefrågor i aktiebolag Reglerna för beskattning av aktiebolag ska aldrig styra hur en verksamhet struktureras, det affärsmässiga är alltid viktigast. Men det är ändå viktigt att veta vilka skatteeffekter som uppkommer vid olika transaktioner. Vad händer när vi etablerar verksamhet utomlands? Hur ska vi bäst avyttra en verksamhet? Under kursen går vi igenom bolagsbeskattning och vad som är viktigt att tänka på i olika situationer.
  • Revision i byggföretag och anläggningsföretag Vässa din kompetens för att revidera bygg- och anläggningsföretag på ett effektivt och professionellt sätt. Kursen ger dig ökad förståelse för branschen, de risker som ofta finns och hur du kan möta riskerna på ett effektivt och ändamålsenlig sätt. Öka din förmåga att revidera bygg- och anläggningsföretag Förståelse för de vanligaste riskerna och hur de hanteras effektivt Vanliga och effektiva granskningsåtgärder för bygg- och anläggningsföretag Tillämpningen av ISA för denna typ av företag  
  • Särskilda skatteregler i fastighetsföretag Kursen behandlar centrala beskattningsfrågor för fastighetsförvaltande företag. 
Alla utbildningar