Hur redovisar man renoveringsarbete på fastigheter man äger? Och hur räknas den uppskjutna skatten? FAR:s expert går igenom de viktigaste redovisningsfrågorna för dig som jobbar med fastigheter.
Fastighetsposten är generellt det största beloppet i redovisningen. Därför är det viktigt att den redovisas rätt. En utmaning konsulter som jobbar med fastigheter stöter på är, att de olika redovisningsregelverken K2, K3 och K4 (IFRS) kan ge olika rekommendationer på samma fråga – och det här är områden man behöver kika närmare på.
– Det viktigaste posterna att förstå när man jobbar med fastigheter är de områden där regelverken skiljer sig som mest och där beloppen är störst. De är oftast de svåraste områdena, men också de områden som har störst inverkan på redovisningen, säger Ingemar Rindstig, auktoriserad revisor och föreläsare på FAR:s utbildning ”God redovisningssed i fastighetsföretag”.
Ingemar Rindstig är specialiserad på revision och redovisning i bygg- och fastighetsföretag och när han undervisar är det speciellt tre områden han lyfter fram som extra viktiga.
– De svåraste och största områdena är redovisningen av själva fastigheten, uppskjuten skatt och lån. Det tar tid att lära sig reglerna, men man måste kunna dem om man arbetar med fastighetsredovisning.
1. Redovisning av fastigheterna
När det kommer till redovisning av fastigheterna är utmaningen arbetet som görs på fastigheter som man redan har i sin ägo. Här är regelverken väldigt olika, med stor inverkan på resultatet, menar Ingemar Rindstig.
– Det kan till exempel handla om en fasad som krackelerat och som behöver åtgärdas med en total fasadrenovering. En sådan renovering kan ofta vara mycket kostsam och det kan röra sig om stora summor som redovisas helt olika beroende på regelverk. Enligt K3 blir utgiften en investering, det vill säga en tillgång i balansräkningen. I K2 blir utgiften sannolikt en kostnad och hamnar således i resultaträkningen. Det blir alltså helt olika redovisning och nästan alltid sämre resultat i K2-redovisning.
I K4 redovisas fastigheten till marknadsvärde. Där påverkar utgiften inte redovisningen direkt, utan bara indirekt genom att skillnaden mellan utgiften och fastighetsvärderingen blir positiv eller negativ värdeförändring i resultaträkningen.
Också avseende avskrivningen, en annan viktig post, skiljer sig regelverken åt.
– Då man köper en fastighet är tanken att den skrivs av över den tid som den står kvar och genererar hyresintäkter. Enligt K2 skriver man vanligen av enligt de skattemässiga reglerna och följer Skatteverkets färdiga schabloner för byggnadsavskrivning. Med K3 däremot delas byggnaden in i väsentliga komponenter som beräknas separat i avskrivningarna, så kallad komponentavskrivning.
Exempel på komponenter som byggnaden kan delas in i är stomme, fönster, tak, fasad, hiss med mera. Tanken bakom reglerna är att olika komponenter slits i olika takt och att det ska beaktas i avskrivningsberäkningen.
– Stommen för en fastighet kan man tänka sig håller länge, men elen kan behöva bytas ut ett antal gånger, fasaden fixas och fönstren bytas ut. Då kan exempelvis stommen skrivas av med en procent, fasaden med fem procent och fönster med tio procent, berättar Ingemar.
I K4 görs ingen avskrivning alls eftersom fastigheten redovisas till marknadsvärde och inte på basis av anskaffningsutgift.
2. Uppskjuten skatt
Ett annat svårt område inom fastigheter är den uppskjutna skatten. Detta eftersom det ofta är en stor skillnad mellan skatte- och redovisningsmässiga värden avseende fastigheterna.
– Fastighetsposten är den största posten i balansräkningen och innehåller mycket uppskjuten skatt. Reglerna här är svåra och eftersom redovisningsreglerna och skattereglerna är väldigt olika blir det större skillnad här än i någon annan bransch.
Ingemar Rindstigs tips för att få rätt på den uppskjutna skatten är helt enkelt ordning och reda med tillförlitliga register.
– Det gäller att ha koll på de skattemässiga värdena och behärska regelverken som finns. Speciellt om man äger flera fastigheter, samt köper och säljer fastigheter är det viktigt att hantera skatten på rätt sätt.
3. Lån
Det tredje området som är extra viktigt inom redovisning i fastighetsbolag är lån. Här skiljer sig inte regelverken avsevärt men postens storlek gör den ändå viktig.
– Den stora skillnaden mellan regelverken avser hur man redovisar derivat, det vill säga swapar och capar med mera. Om man använder derivat för att få en önskad räntebindning är det en komplicerad redovisning som skiljer sig mellan de olika regelverken, säger Ingemar Rindstig.
